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Azzardo morale e mutui subprime

novembre 3, 2014

Passiamo ora a considerare altri fattori che hanno contribuito in maniera rilevante alla crisi finanziaria. Il primo è sicuramente l’intervento del governo federale nel mercato degli immobili.

E’ piuttosto nota anche al grande pubblico il ruolo centrale dei mutui subprime nella crisi del 2008. Il termine indica una forma di credito ipotecario (mortgage) garantito dall’abitazione del debitore. Più in generale, un subprime (subprime loan subprime mortgage, in inglese) è un credito a tasso più elevato per il debitore, e quindi con un rendimento maggiore per il creditore, data la necessità di remunerare il rischio di non vedere rimborsati i propri soldi;un rischio che comunque deve essere limitato dalla garanzia ipotecaria ottenuta sull’abitazione.

Perché il credito resti interessante per il debitore, strutture sofisticate di tassi variabili e di prodotti finanziari complessi potevano permettere di mantenere tassi contenuti all’inizio del prestito. Per i creditori, i prestiti subprime erano considerati come individualmente rischiosi, ma globalmente sicuri e redditizi. Questa percezione poggiava su una crescita rapida dei prezzi del settore immobiliare. I crediti venivano infatti concessi a mutuatari non in possesso di condizioni reddituali e patrimoniali sicure, tali da garantire, con un margine ragionevole di certezza, che avrebbe rimborsato il prestito e corrisposto gli interessi pattuiti. Gran parte del gioco si basava sull’idea che in caso di difficoltà, e con prezzi crescenti degli immobili, l’istituto di credito si sarebbe rifatto rilevando l’immobile e vendendolo. L’espansione dei mutui concessi a persone non provviste di adeguate garanzie è accaduta anche a causa di spinte del governo federale Usa. Tra i vari fattori che hanno determinato tale espansione, L. White ne individua quattro principali: “Il primo è stato l’allentamento dei criteri di garanzia posti dal Federal House Administration (FHA). Il secondo è stato il rafforzamento dello Reinvestment Community Act; il terzo la pressione posta sugli erogatori di mutui dal dipartimento responsabile della casa e dello sviluppo urbano; il quarto è stato l’aver sussidiato, tramite implicita garanzia dei contribuenti, l’espansione dell’acquisto dei mutui da parte delle GSEs (government sponsored enterprises) Fannie Mac e Freddie Mac”1

Per comprendere la successione degli avvenimenti, partiamo dall’ultimo punto, Fannie Mae e Freddie Mac, le due istituzioni di investimento ipotecario americane.

Fannie Mae (il vero nome è Federal National Mortgage Association) è stata creata nel 1938, nel quadro del New Deal di F.D.Roosvelt, con lo scopo di garantire i mutui immobiliare concessi dalle banche e di riscattare le loro ipoteche. Istituzione in origine pubblica, è stata privatizzata nel 1968; nel 1970 è stato creato un altro organismo, Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation): “benchè privati, tali organismi rispondevano alle indicazioni della Casa Bianca (del dipartimento che si occupava del settore immobiliare). Esse beneficiavano di garanzie implicite del governo e di un regime fiscale di favore come contropartita ai loro obblighi di servizio pubblico”2.

Nello specifico, il compito di Fannie Mae e Freddie Mac era di acquistare crediti immobiliari presso le banche che li avevano inizialmente concessi, riunirli in titoli garantiti da ipoteche (MBS, Mortgage-Backed Securities) e venderli. Esse promettevano agli investitori il pagamento del capitale e degli interessi sottostanti anche in caso di fallimento dei mutuatari iniziali

In particolare già nel 2005 Paul Cleveland, professore di Economia al Birmigham-Southern College in Alabama faceva notare come le due GSE avessero accesso ad una linea di credito garantita di 2,25 miliardi di dollari con il Tesoro americano: “tale garanzia permette a queste due compagnie di mantenere costi inferiori per i loro mutui. Sono esentate dall’imposta sul reddito e non devono informare la Sec riguardo le loro attività. Infine, i loro titoli sono classificati come titoli di stato e posso essere detenuti dalle banche come se si trattasse di obbligazioni a rischio minimo”3

Le attività delle due sono così passate da 160 miliardi di dollari nel 1990, a 1770 miliardi nel 2008. Nel complesso inoltre possedevano o garantivano 5400 miliardi di dollari. Era ovvio che con il diminuire dei prezzi, e con l’aumentare delle insolvenze, le due istituzioni iniziassero a registrare perdite rilevanti (14 miliardi solo dal luglio 2007 al luglio 2008) rendendo così necessario l’intervento a sostegno del governo americano. Ma come si è arrivati a tutto ciò?

Il pezzo di storia che ci interessa inizia nel 1977, con il Reinvestment Community Act approvato sotto la presidenza Carter, che ha imposto di tenere in particolare considerazione le minoranze etniche o sfavorite nella concessione dei prestiti.

In nome della lotta alle ineguaglianze economiche e sociali, si è mirato a spingere le banche e gli altri istituti finanziari americani a sviluppare le loro attività nei quartieri meno favoriti. Per una dozzina di anni tale legge non ha creato particolari problemi, ma nel 1989 un emendamento votato dal Congresso ha obbligato le banche a fornire una gran quantità di dati statistici (colore della pelle, livello degli studi, origini socio-economiche…) al fine di conoscere meglio il profilo sociale della loro clientela e l’evoluzione che essa conosceva.

Come fa notare Henry Lepage “nel 1992 queste statistiche sono state utilizzate da taluni accademici di Boston per dimostrare che la distribuzione dei crediti a fini residenziali (housing mortgages) non

era socialmente equa, e che le banche erano responsabili di pratiche “discriminatorie”a scapito delle fasce sociali meno favorite, in modo particolare le famiglie di colore”4.

All’inizio degli anni Novanta, un movimento politico di grande ampiezza ha iniziato a mobilitare il Paese intorno all’idea che ogni americano doveva diventare proprietario della propria casa.

In particolare “a partire dal 1995 le banche che si ritiene applichino criteri contrari agli interessi di queste minoranze diventano passibili di sanzioni, come il vedersi rifiutare un’operazione di fusione, o l’apertura di sportelli. Le banche, rassicurate dalle garanzie offerte da Fannie Mae e Freddie Mac iniziano a prestare a tassi variabili fino al 110% dell’ammontare degli acquisti immobiliari, senza tener troppo conto dei rischi di insolvibilità dei mutuatari”5.

È in quel momento che il ministero per le questioni abitative (l’HUD, Department of Housing and Urban Development) ha deciso di dare la propria garanzia soltanto a prestiti concessi da istituti o banche che accettavano di ridurre le loro esigenze (ad esempio, dando meno importanza ai criteri di reddito e alla capacità di rientrare dal debito, o che non consideravano i precedenti riguardanti l’indebitamento degli individui). Simultaneamente, la RCA è stata modificata: “le associazioni ormai potevano addirittura denunciare alle autorità politiche locali le banche che non facevano abbastanza sforzi per offrire prestiti, specialmente a favore dei clienti meno in grado di rimborsare quanto ricevuto”6

Va poi segnalata l’importanza del FHA (Federal Housing Administration), fondato nel 1934, ed incaricato di verificare che i mutui erogati da società private soddisfacessero determinate condizioni: “Tra le varie cose, in origine si richiedeva che il cliente possedesse almeno il 20% del denaro necessario per acquistare l’immobile. Con il passare del tempo questo requisito fu ridotto. A partire dal 2004 il requisito fu portato al 3% ed erano sul banco proposte di portarlo allo zero”7

È così che negli Stati Uniti si è generalizzata la pratica che consisteva nell’accordare prestiti ipotecari a famiglie le cui garanzie di rimborso non erano tra le più sicure. Le istituzioni di credito hanno tanto più accompagnato questo gioco tanto più il contesto monetario favoriva tutto ciò. In un quadro di abbondanza di liquidità, bassi tassi di interesse e crescita continua dei prezzi immobiliari da molti decenni,sembrava a tutti ragionevole comportarsi in questo modo.

All’inizio Fannie Mae e Freddie Mac erano relativamente poco impegnate sul fronte dei subprime. Per ragioni contabili legate al loro statuto, il vantaggio concorrenziale di cui godevano in rapporto alle altre società di concessione delle ipoteche non le spingeva ad assumere rischi particolari. Ma tutto ciò non faceva i conti con l’HUD e lo spirito di crociata che motivava i suoi dirigenti. Questi hanno preteso da quanti attribuivano crediti di andare sempre più in là nell’alleggerimento dei criteri di eleggibilità dei prestiti.

Delusi dalla crescita troppo lenta della percentuale dei proprietari di abitazioni tra le famiglie più modeste, hanno allora imposto a Fannie Mae e Freddie Mac di rispettare percentuali sempre più alte di prestitisubprime.

Una legge del 1992, stando alla descrizione di Bernanke, “chiedeva alle GSE Fannie Mae e Freddie Mac di destinare una larga percentuale delle proprie attività all’obiettivo di rendere l’accesso alla casa di proprietà il più accessibile possibile”8.

In un articolo sul Wall Street Journal Russell Roberts riporta delle cifre interessanti “ Dal 1996 il dipartimento per la casa (HUD) diede a Fannie e Freddie un esplicito obiettivo da raggiungere: il 42% dei propri mutui finanziati doveva essere destinato a debitori con reddito mediano annuo sotto la media della propria regione. Il target fu portato al 50% nel 2000, e al 52% nel 2005”9

Le 2F – come vengono familiarmente chiamate le due imprese negli Stati Uniti – si sono impegnate a raggiungere tale obiettivo con zelo.

Il 2004 segna il momento a partire dal quale le 2F finanziano la produzione dei subprime in quantità davvero industriale; il momento in cui la bolla si dilata in modo smisurato; il momento in cui tutti i prodotti rivelatesi in seguito non sicuri come si credeva, si diffondono ovunque lungo tutti i canali del sistema finanziario americano e finiscono per contaminare l’economia finanziaria internazionale.

Se nel 2001 i prestiti classificati come subprime rappresentavano meno del 10% delle ipoteche, nel 2006 la proporzione è salita al 23%, e cioè un numero pari ad un terzo dei nuovi prestiti accordati nell’anno per un volume globale di crediti immobiliari di per sé cresciuto. Per il periodo 2005-2007 la percentuale dei subprime viene valutata a più del 40%. Ciò che testimonia una vera esplosione

1White L.H., 2008, How did we get into this financial mess? Pg 5

2Salin P, 2011, Ritornare al Capitalismo per evitare le crisi, pg 25

3Cleveland P, 2005, Freddie Mac: a mercantilistic enterprise

4Lepage H, 2009, Crisi Finanziaria: una lettura alternativa, pg 5

5Salin P, 2011, Ritornare al Capitalismo per evitare le crisi, pg 27

6Lepage H, 2009, Crisi Finanziaria: una lettura alternativa, pg 5

7White L.H., 2008, How did we get into this financial mess? Pg 5

8B Bernanke, 2007,The Community Reinvestment Act: it’s evolution and new challenges

9White L.H., 2008, How did we get into this financial mess? Pg 6

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From → Crisi del 2008

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